Makelaars slepen Jaap.nl opnieuw voor de rechter

Hoewel de Amsterdamse rechtbank halverwege december nog oordeelde dat Jaap.nl uitgebreide huisbeschrijvingen van Funda mag overnemen, spant Stichting Baas in Eigen Huis opnieuw een kort geding aan.

Volgens de stichting, die is opgericht door twee makelaars, maakt Jaap inbreuk op hun auteursrecht en dat van collega's door zonder toestemming alle woningomschrijvingen en foto’s van de makelaar-sites te kopiëren.

Hoewel een rechter in augustus vorig jaar Jaap.nl in het ongelijk stelde, werd dit besluit in december teruggedraaid door de Amsterdamse rechtbank. De stichting zegt na deze uitspraak meer dan 1650 steunbetuigingen van makelaars te hebben ontvangen.

Het is de stichting een doorn in het oog dat Jaap.nl gegevens van de websites van individuele makelaars kopieert en de organisatie wil hier via een nieuw kort geding een einde aan maken. Het kort geding dient vrijdag 11 januari in Alkmaar.

Los van het kort geding tegen Jaap.nl is Stichting Baas in Eigen Huis ook een bodemprocedure begonnen tegen Zuka.nl. Deze huizensite maakt volgens de klager op dezelfde wijze misbreuk van het auteursrecht van makelaars als Jaap.nl.

Stichting Baas in Eigen Huis benadrukt dat het kort geding niet wordt aangespannen door Funda.nl of de Nederlandse Vereniging van Makelaars, die eerder samen met de stichting voor de rechter stond tegen Jaap.nl.

Het valt te bezien of de nieuwe aanklacht een kans van slagen heeft. De rechter bepaalde eerder namelijk dat Jaap.nl gegevens mag overnemen op basis van het citaatrecht. Hierdoor mag de huizensite 155 tekens uit de teksten van Funda.nl overnemen. Foto's moeten verkleind worden weergegeven waarbij de maximale resolutie 194x145 pixels mag bedragen.

Reacties (31)

Wat ik niet snap (en dus ook betwijfel) is waarom de makelaars hierop tegen zouden zijn. De makelaars hebben in mijn optiek alleen maar meer exposure voor hun huizen. Dat funda hier tegen is kan ik goed begrijpen, maar de individuele makelaar, snap ik niet.

Dat kan ik je vertellen, aangezien klanten van mij makelaars zijn en ik hier zelf mee te maken heb gekregen.

Jaap.nl neemt namelijk niet alle gegevens over, het gaat (te) vaak mis, een prijs die niet (goed) wordt overgenomen, teksten die niet kloppen of foto's worden bij verkeerde objecten geplaatst. En dat is op zich niet heel erg, mits dat weer goed gezet wordt of kan worden door de desbetreffende makelaar maar nu komt het: Jaap.nl biedt bijna geen mogelijk om dit te doen (ze hebben er wel faciliteiten voor maar die zijn heel slecht en vol met bugs) en ze reageren gewoon niet op mailtjes/telefoon etc.

Al met al levert dit voor de makelaar alleen maar slechte publiciteit op in plaats van goede.

Misschien moeten makelaars gewoon hun objecten via een RSS feed gaan aanbieden ofzo in een standaard format? Dan kan iemand die de behoefte voelt een huizensite aan te moeten bouwen dat doen op basis van correcte informatie. Dat is dan toch in het belang van alle partijen?
Dat is echter niet de klacht van de makelaars: die claimen een schending van hun auteursrecht, en de rechter heeft eerder aangegeven dat daar geen sprake van is.

In de afgelopen maanden ben ik zelf op huizenjacht geweest. Dit heb in voornamelijk gedaan via jaap.nl. Van de ongeveer 1000 huizen die ik heb bekeken op Jaap, heb ik er ongeveer 500 ook bekeken op de site van de makelaar. Geen enkele keer waren de gegevens onjuist overgenomen. Wat echter regelmatig voorkwam is dat een huis nog te koop stond op de site van de makelaar terwijl deze al verkocht was. Het huis wat ik uiteindelijk gekocht heb bleef ook als te koop staan tot een week na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden.

Wat ik overigens ook niet snap: De stichting heet Baas in eigen Huis. Als baas van een huis wat in de verkoop staat wil je toch maximale exposure hebben? Ik heb momenteel een huis in de verkoop staan, en ben juist blij dat deze op bijna alle huizensite's is te vinden. Zo bereik je tenminste je grootste doelgroep.

Wat ik begrepen heb, is dat makelaars hun aanbod aan 'vriendjes' doorsluizen in de eerste maanden, en die vriendjes krijgen dan een hoge premie. Zo blijft een huis eerst een hele tijd in een bevriend makelaarscircuit rondgaan voordat het op de grote markt komt.

Op de grote markt heb je natuurlijk meer concurrentie, voor de consument meer te vergelijken en dus lagere huisprijzen.

Natuurlijk is de huizenkoper (en ook de verkoper) hier de dupe van.

@terror538: ik bedoel dat de huizenkoper de dupe is van de huidige situatie en juist voordelen heeft met sites als jaap.nl e.d.

[Reactie gewijzigd door Zwartoog op 11 januari 2008 10:57]

wat ik niet begrijp is dat je zegt dat de huizenkoper de dupe is van meer concurentie dus lagere huizenprijzen, dat is juist alleen maar een voordeel voor een koper.

Daarbij denk ik niet dat je stelling (helemaal) opgaat, immers als de markt van mogelijke kopers groter wordt worden er meer boden gedaan op populaire huizen, waarvan dus de prijs juist zal stijgen, denk daarom dat dit de markt wel ongeveer stabiel zal houden (niet dat het niet ooit zal imploderen, maar de huidige situatie zal nog even blijven)

Ik snap niet waarom ze hier op tegen zijn.
Zo kunnen mensen toch gewoon "meer" woningen onderzoeken, en dus de makelaars meer verkopen voor minder werk?

Tjah, tenzij het heel slechte makelaars zijn die alleen prut proberen te verkopen.
Dan zal een gebruiker de "betere" woning voor zijn geld kiezen.

Voor de consument zie ik alleen maar voordelen in ieder geval.

Een aantal dingen waar ze op tegen zijn, zal o.a. het feit zijn dat Jaap aangeeft hoelang een woning al te koop staat (of wanneer deze voor 't eerst online te koop is gezien). Funda geeft deze gegevens bv. niet. Dit kan van invloed zijn op de prijs. Als een huis b.v. al een half jaar te koop staat, dan kun je gerust wat lager gaan bieden. De kans dat de mensen er vanaf willen is dan namelijk al hoger en je weet dat de prijs waarschijnlijk te hoog ligt, anders was het al verkocht.

Ander punt is dat Jaap niet alle gegevens goed bijwerkt. Toen mijn huis was verkocht kwamen die gegevens pas 1,5 maand later op jaap terecht. Makelaars krijgen daardoor vaak veel vragen nog gesteld, terwijl het huis al niet meer te koop staat. Dit kost hun extra tijd.

Dat makelaars liever niet hebben dat je kan zien hoe lang een huis al te koop staat kan zijn, maar die informatie is m.i. niet te claimen onder auteursrecht. Voor het tweede probleem dat je aandraagt is ook een oplossing: die informatie gewoon op een betere manier aanbieden. Biedt als makelaar gewoon een RSS feed of iets in die geest aan met alle informatie in een eenvoudig te parsen formaat. Dan ben je er toch vanaf?

Ik denk dat het vooral een controle kwestie is. Makelaars raken de controle kwijt over de gegevens die verspreid worden over een huis dat te koop staat. Het is als het ware alsof een ander met je product aan de haal gaat. Ik ben als consument voorstander van een zo groot mogelijke openheid van zaken rond een huis dat te koop staat. Het zal nog een tijdje duren maar uiteindelijk zullen de makelaars zich bij de situatie moeten neerleggen en moeten aanvaarden dat de markt veranderd is.

het is geen controle kwestie die ze kwijtraken maar een monopoliepositie.

door dat er een centrale site is met alle beschikbare huizen heb je dus eigenlijk geen aankoop makelaar meer nodig aangezien jezelf heel makkelijk kunt vergelijken, en brochures kunt aanvragen.

en zal het een kwestie van tijd zijn voordat mensen ook voor de verkoop geen makelaar meer in de hand nemen.
aangezien je dus heel makkelijk alles via jaap.nl kunt doen
en steek je de makelaars courtage lekker in je eigen zak is toch gauw 1.75% op de verkoopsom.

en daar zijn ze gewoon bang voor die makelaars

Dat mensen helemaal niet meer aan een makelaar doen lijkt me nogal sterk. Zo'n makelaar doet meer dan alleen maar huisjes proberen te verkopen.Als koper kun je er ook eentje in de arm nemen die je helpt bij het kopen van een huis; andersom dus. Het blijven gewoon adviseurs en daarom zullen mensen ze ook gewoon blijven inschakelen.

Natuurlijk wel. Als je echt pienter bent en ooit verder gekomen dan de mavo, wordt je gewoon lid van VEH, schakel je voor 250 euri een bouwkundig ing. in, laat je je huis keuren, kijk je bij het Kadaster voor de overige info en koop- of verkoop je gewoon lekker zelf. Scheelt je hopi's knaken.

Waarom zou je daar in deze tijd nog geld aan uitgeven? Op een krappe woningmarkt? Zorg dat je woning er netjes uitziet, als hij gunstig ligt kopen mensen hem toch wel.
De drie L's: Lokatie, lokatie, lokatie. Beter een slechte hoop stenen op een goede plek, dan andersom. Dus woon je in een gat met veel bejaarden, een kerk en een supermarkt met 1 kassa, dan heb je gewoon pech. (Of je moet je daarop richten natuurlijk.) En gewoon lekker overprijzen, maar net niet te greedy.

Niet baas in eigen huis, maar baas in eigen portemonnee...

[Reactie gewijzigd door johncheese002 op 11 januari 2008 02:18]

Dat klopt. Ik heb mijn huis dan ook helemaal zonder interventie van een makelaar kunnen kopen, en dat scheelt best wel. Want ook de verkoopmakelaar zie je terug in de prijs. Scheelt al met al al heel snel een paar duizend euro. Gevonden via Jaap.nl trouwens.

Ik snap de ophef ook niet...

Brengt naar mijn mening een zeer uitgebreide info over het aanbod in bijna alle steden.

Jaap.nl kende het ook niet maar zal er nu veel tijd besteden ik wil nl ook graag kopen.

"Hoewel een rechter in augustus vorig jaar Jaap.nl in het ongelijk stelde, werd dit besluit in december teruggedraaid door de Amsterdamse rechtbank."

moet dat niet zijn dat jaap.nl in het gelijk werdt gesteld?

neen

augustus > ongelijk

december > teruggedraaid > dus gelijk

... Het valt te bezien of de nieuwe aanklacht een kans van slagen heeft. De rechter bepaalde eerder namelijk dat Jaap.nl gegevens mag overnemen op basis van het citaatrecht. Hierdoor mag de huizensite 155 tekens uit de teksten van Funda.nl overnemen. Foto's moeten verkleind worden weergegeven waarbij de maximale resolutie 194x145 pixels mag bedragen.

Daar wil die stichting Baas in Eigen Huis het nou juist toch weer naartoe draaien?

Mooie naam trouwens... Baas in EIGEN Huis. Pardon? Dat impliceert dat het om een stichting van huiseigenaren gaat :-). Die naam zal wel zijn gekozen om goodwill te kweken bij het publiek ofzo.

Hierdoor mag de huizensite 155 tekens uit de teksten van Funda.nl overnemen. Foto's moeten verkleind worden weergegeven waarbij de maximale resolutie 194x145 pixels mag bedragen.

Waar halen ze dit soort getallen vandaan? Dit riekt naar complete willekeur.

[...]
Waar halen ze dit soort getallen vandaan? Dit riekt naar complete willekeur.

Uit het citaatrecht zoals het artikel vermeld.
Dus zo willekeurig is het niet.
Of je moet het citaatrecht in twijfel trekken, maar ja, er moet toch een getal afgesproken worden. Ze kunnen er ook 160 tekens van maken... zou dat beter zijn denk je?

zoals in vorige discussies ook al werd geopperd, in flash maken en dan de communicatie encrypten of iets dergelijks kunnen ze het er ook niet meer afrippen

Ik verwacht dat Jaap.nl dit weer gaat winnen.
Volgens mij word je ook doorgelinkt naar de site van de makelaar ( dan is het zelfs gratis reclame)

[Reactie gewijzigd door freakster op 10 januari 2008 16:33]

in zekere zin ook weer diefstal van inkomsten, omdat nu jaap.nl de reclamebannertjes kan tonen aan zoekende gebruikers ipv dat de makelaarsite tientallen banners kan tonen aan iemand die op zijn site een half uur op zoek is naar een huis.

Niet correct in mijn ogen.
Ik denk dat de makelaar rustig 20x meer views krijgt wanneer ze gelinked zijn via jaap.nl dan dat er mensen op de site van de makelaar zelf kijken.
Waneer een huis iemand aanspreekt nemen ze toch contact op met de makelaar.

Waarom zou een makelaar reclamebanners willen tonen op hun website? Die halen hun inkomsten wel ergens anders vandaan.

Waarschijnlijk willen ze hun vinger ook in de pap hebben. Dus ook geld van jaap.nl hebben voor de opbrengsten die opgebracht worden door jaap's third party content (van de makelaars) ?

[Reactie gewijzigd door SpeedyTJB op 10 januari 2008 18:26]

Als je als bedrijf zijnde een site hebt met diverse banners dan is dat vrij tricky. Als garage zijnde is het nogal raar wanneer je banners hebt alla Google Adsense. Het is al wat minder raar wanneer het eigen banners zijn waarin bijv. acties onder de man worden gebracht.

Met banners moet je erg oppassen, zeker in een sector als dat van de huizenmarkt omdat je nogal heel snel als louche wordt bestempeld. Banners doen goedkoop aan en mensen trekken dan al snel de conclusie "goedkoop dus louche". Dat kost je uiteindelijk veel meer inkomsten (omdat je daarmee een negatief imago opbouwt) dan de inkomsten die je verliest door sites als jaap.nl en zuka.nl die jouw advertenties met doorlink naar je eigen site plaatsen.

Nu, deze hele procedure is meer promotie voor jaap.nl. Ik kende de site helemaal niet!
Moet wel toegeven dat de site erg handig en eenvoudig is...

Eigenlijk is dit hetzelfde verhaal als google news. Toen waren ook paar kranten en tijdschriften niet blij met de extra bezoekers die ze (waarschijnlijk) kregen via Google news.
Moest ik makkelaar zijn zou ik net blij zijn dat, via jaap, kopers of huurders bij mij terecht komen.

[Reactie gewijzigd door David19x op 10 januari 2008 17:07]