Hoge Raad laat zaak tegen Jaap.nl opnieuw behandelen

De Hoge Raad heeft in cassatie een uitspraak inzake huizensite Jaap.nl van het gerechtshof in Amsterdam vernietigd. De zaak, die al sinds de zomer van 2007 loopt, is doorverwezen naar het gerechtshof in Den Haag voor verdere behandeling.

Stichting Baas in Eigen Huis, opgericht door twee makelaars, heeft in juli 2007 namens NVM-makelaars een kort geding aangespannen tegen Plazacasa, de voormalige holdingmaatschappij van Jaap.nl. De stichting vond dat Jaap.nl auteursrechten had geschonden met het overnemen van foto's en teksten van sites van NVM-makelaars, en vorderde dat Jaap.nl alleen een verkleinde foto en een beknopte beschrijving van maximaal 155 tekens op zijn site mocht plaatsen. Een voorzieningenrechter stelde de stichting in augustus van dat jaar in het gelijk, maar op 13 december 2007 werd de eisende partij alsnog niet-ontvankelijk verklaard. Het arrest van de Hoge Raad heeft die uitspraak nu vernietigd, waardoor de stichting de rechtszaak tegen Jaap.nl en de holdingmaatschappij kan voortzetten.

Hans Voorn, directeur van Jaap.nl, laat in een reactie aan Hyped weten dat diverse punten uit het nieuwe arrest problematisch zijn. Zo wordt Plazacasa genoemd als holdingmaatschappij van Jaap.nl, terwijl dit inmiddels al niet meer geldt, terwijl het aantal makelaars dat toestemming voor overname van de foto's en uitgebreide gegevens moet geven, inmiddels is gestegen naar zestig procent. In het vonnis wordt nog een percentage van dertig procent genoemd.

Jaap.nl heeft op 26 februari een nieuwsbrief verstuurd waarin het makelaars oproept expliciet toestemming te geven tot het overnemen van huizengegevens. Volgens Jaap.nl zijn de makelaars gebaat bij een zo groot mogelijke exposure voor de huizen.

Overigens is het nog onduidelijk wat de gevolgen van de ondergang van de DSB-bank voor Jaap.nl zullen zijn. De bank van Dirk Scheringa had ongeveer veertig procent van de aandelen van Jaap.nl in handen.

Reacties (35)

[The Conman]

Alle (gemene) makelaars hebben maar 1 doel: Het binnenhalen van zoveel mogelijk provisie. Proberen voor zo hoog mogelijke prijs en zo snel mogelijk te verkopen.

Nu jaap.nl een van de grootste huizensites zijn stijgt kunnen meer bezoekers de huizen bekijken. Wat in het voordeel is van de makelaars.

Dus... wat zeiken ze nou?

[wildhagen]

Het is geen "zeiken" maar een terechte klacht imho.

De NVM (en Funda) hebben investeringen gedaan in de advertenties (maken foto's, beschrijving opstellen, controle), en in de organisatie erachter (inclusief het serverpark).

Als Jaap.nl (of welke derde partij dan ook) die zomaar gratis zou mogen overnemen is dat nogal oneerlijk lijkt me. Jaap.nl maakt nauwelijks kosten (ze nemen andermans werk), maar wel de voordelen, terwijl NVM/Funda met de gebakken peren blijven zitten.

[bbob]

Dit is idd precies zoals je het zegt. Men pikt informatie van een andere site.

Net als met zoekallehuizen toen is er maar 1 bedoeling aan jaap.nl deze zo groot mogelijk maken en dan cashen door te verkopen. Of men gaat advertenties verkopen.

Men kan er ook voor kiezen gewoon makelaars te benaderen en deze vragen hun huizen op jaap te zetten. Als je het zo doet ben je wel goed bezig. Nu is het gewoon informatie pikken. Zelfs al geeft de makelaar toestemming om de informatie van funda te halen, de informatie op funda kost ook geld, serverruimte onderhoud enz. De makelaar kan ook de foto's en info opsturen naar jaap.

Probleem is natuurlijk dat het de makelaar meer tijd kost of het kost jaap meer tijd om alles up to date te houden. Nu checkt men funda en hup goedkoop actuele informatie.

[sb37]

De investeringen worden door de klant gedaan, de rekening voor de fotosessie gaat in 1 streep door naar de klant, net als overigens de plaantsingskosten op Funda.
"Andermans werk" is gewoon betaald door de klant.

We proberen ons huis te verkopen en hebben daarbij baat bij een zo groot mogelijke exposure. Wat mij betreft pikt JAAP maar raak. Ik vind het prima! Als mijn huis er sneller door verkocht wordt... De makelaar krijgt zijn provisie, ik ben mijn huis kwijt. Iedereen blij!

De NVM blijft nooit met de gebakken peren zitten! Een huis verkopen is voor de NVM een volstrekt risicoloze transactie. Het risico ligt voor de volle 100% bij de verkoper!

[BeosBeing]

De NVM (en Funda) hebben investeringen gedaan in de advertenties (maken foto's, beschrijving opstellen, controle), en in de organisatie erachter (inclusief het serverpark).

Maken foto's, beschrijving opstellen en controle worden dus gedaan door de makelaars, niet door de NVM/Funda. Die makelaars moeten natuurlijk wel toestemming geven aan Funda/NVM voor het gebruik ervan.

[rapture]

Bovendien bouwt een cybermediair tussen de consument en de makelaars een machtspositie op. Het moment dat iedereen bij een cybermediair kijkt en aanneemt dat wat je ziet, de gehele aanbod van het land is.

Dan kan jaap.nl bepaalde makelaars eruit gooien zodat je buiten de business zit. Net zoals goedkopevliegtuigticketsites luchtvaartmaatschappijen kunnen doen "verdwijnen", pricewatch kan computerwinkels buiten de markt gooien, Google kan bepaalde dingen niet meer tonen,...

Net zoals de luchtvaartmaatschappijen samenwerkten om een eigen cybermediair op te bouwen, hadden de NVM-makelaars funda.nl gecreërd om te voorkomen dat iemand anders de macht heeft om over "leven en dood" te beslissen. Aangezien elke Nederlandse makelaar hetzelfde probleem heeft, dan is geld samenleggen voor een gemeenschappelijke oplossing ideaal.

[HAL 9000]

Eerlijk gezegd vind ik dit géén probleem. De macht ligt nu bij de makelaars. Als een derde partij ook macht gaat verkrijgen, gaat dit ten koste van de macht van de makelaars. Dan kunnen consumenten eindelijk misschien eens qua macht op hetzelfde niveau komen, want op dit ogenblik is het niet echt een level playing field. De vereniging van makelaars (weet niet hoe ze hier in BE noemt, maar er is ook zoiets soortgelijks als de NLDse NVM), is in weze bijna niets anders dan een kartel. Tijd om die macht op te breken!

[ppl]

Tja, totdat je als makelaar onenigheid krijgt met de club waar je bij aangesloten zit. Of dat men bij iets als funda.nl gaat stellen dat je lid moet zijn bij de NVM. Ook dan heb je het probleem van macht omdat de NVM dan beslist of je op de site komt of niet. Voor juist de club die niet met de NVM in zee wil zijn andere sites een optie. Zo ideaal is dat allemaal niet. De nadelen die je noemt zijn net zo hard van toepassing op iets als funda.nl als dat het op iets als jaap.nl is.

[Verwijderd]

Funda loopt hiermee mogelijk veel advertentieinkomsten mis. Ook zijn ze natuurlijk bang dat als dadelijk iedereen op Jaap terecht kan met een advertentie (want je kunt gratis min of meer direct adverteren op Jaap via een omweg), Jaap de grootste wordt, met als gevolg dat niemand nog wil betalen voor een plaatsing op Funda.

Dat NVM-makelaars hiermee een grotere exposure krijgen en dus een grotere kans op (snellere) verkoop van een pand hebben, is voor Funda van ondergeschikt belang.

[dotnetpower]

Funda loopt hiermee mogelijk veel advertentieinkomsten mis.

Tja.. ze spideren zelf ook aanbod van niet NVM leden.

Ook zijn ze natuurlijk bang dat als dadelijk iedereen op Jaap terecht kan met een advertentie (want je kunt gratis min of meer direct adverteren op Jaap via een omweg)

Dat is dus al mogelijk, via b.v. "Yes-co Open" dan kun je als makelaar namelijk heel goedkoop publiceren naar zowel Jaap.nl / Moviq.nl (en als NVM makelaar op Funda.nl).

Dus het hoeft geen omweg te zijn en of veel tijd te kosten, tenzij je met omweg bedoelt het laten spideren van het aanbod van Jaap op je website, waarbij je dus geen controle hebt over wat er op komt te staan.

Zelf heb ik liever dat de NVM / Funda wat minder macht krijgen hiero in Nederland :-)

[creator1988]

Funda houdt zich bij gespiderd aanbod wél aan de eisen die die stichting nu stelt. Kleine quote, link naar de originele pagina, en 1 thumbnail. Sinds de deal die funda met VastgoedPro/VBO heeft gesloten komt bijna al het aanbod via een directe feed op funda.

[Mentalist]

Funda houdt zich bij gespiderd aanbod wél aan de eisen die die stichting nu stelt. Kleine quote, link naar de originele pagina

Waar staat die dan? Ik heb op Funda een huis gevonden van VBO en ik zie dus nergens een link. Ik moet vanaf dat punt met Google verder zoeken en dan kom ik, via een omweg van huizenzoeker.nl, bij VBO terecht. Daar kan ik dan eindelijk de foto's van dat huis bekijken.

Via jaap.nl kan ik bij datzelfde huis die link overigens ook niet vinden, maar gelukkig wel de foto's direct bekijken.

[creator1988]

VBO aanbod wordt niet gespiderd, maar aangeleverd via een directe feed. Dat er dan geen link bij staat zal ongetwijfeld iets politieks zijn.

Dit is een voorbeeld van gespiderd aanbod: http://www.funda.nl/koop/...33222-boterdiepstraat-57/

[Mentalist]

Volgens mij haat Funda VBO. Ik heb nog eens een zoekopdracht gedaan en wat blijkt: eerst alle NVM huizen in de resultaten en alles van VBO helemaal achteraan op de laatste pagina's. Dáárna nog gespiderd aanbod indien van toepassing.

Bij jouw link staat inderdaad erbij "Let op: dit object wordt niet direct aangeboden op funda maar is voor u gevonden op een andere website.", gespiderd dus. Bij VBO objecten staat dat niet. Zou nog niet eens zo erg zijn als je dan op z'n minst wat zinnigs over de woning op Funda kan zien.

Neem nu http://www.funda.nl/koop/...3023-cor-kieboomplein-197. Geen foto's. Maar ook: geen link! Ga je naar http://www.vbo.nl/objectdetail.aspx?dt=581844 : wel foto's. Tjah op die manier heb je weinig aan Funda natuurlijk.

[Reactie gewijzigd door Mentalist op 22 juli 2024 17:24]

[BeosBeing]

Ondanks de kleinere foto's vind ik JAAP.nl nu al beter als Funda.
Sommige dingen werken bij Funda net wat fijner, sommige dingen zijn beter bij JAAP.

Daarnaast probeert JAAP probeert er een waarde-inschatting aan te koppelen (dus naast de vraagprijs) en dat is voor Funda natuurlijk helemaal niet interessant, die wil gewoon de hoogste prijs voor de verkoper (=hoogste provisie) en Funda/NVM wilt natuurlijk dat je als koper geen goede inschatting kunt maken en dus voor advies en aankoopbemiddeling zelf ook bij een makelaar gaat winkelen.

Kortom, laat er maar concurrentie komen op gebruiksmogelijkheden en toegevoegde waarde van de sites zelf. Macht en Controle op de markt door de transparantie ervan te verminderen is een slechte ontwikkeling, ongeacht of dat bij NVM/Funda ligt of bij een andere partij.

[TheCapK]

Lastige materie als een zaak over moet worden gedaan/voort wordt gezet na 3 jaar.
De omstandigheden zijn ondertussen flink veranderd waardoor de oorspronkelijke uitgangspunten wel eens compleet niet geldend kunnen zijn.
Zoals gesteld was de oorspronkelijke zaak tegen een holding die niet meer eigenaar is van Jaap.nl dus als die in het ongelijk worden gesteld, wat zijn dan de gevolgen voor Jaap.nl aangezien die niet meer onder die holding vallen.
Verder is er nu ondertussen misschien wel een betere verstandhouding tussen de oorspronkelijke aanklagers en Jaap.nl waardoor de zaak sowieso misschien wel onzinnig of onnodig is.

Dit geeft eigenlijk maar weer eens aan dat het gerechtelijk apparaat eigenlijk te log en te traag is voor ontwikkelingen op dit soort vlakken. Dit soort zaken moet eigenlijk veel sneller afgehandeld kunnen worden.
Ik snap wel dat je niet te snel een zaak kunt afhandelen omdat iedereen de kans moet krijgen om naar beste eer en geweten hun punt uiteen te zetten maar hiermee zie je dat vertragingstactieken gewoon zouden moeten worden geweerd om de rechtsgang soepeler te maken en dus ook sneller!

[Bloodshot]

Lastige materie als een zaak over moet worden gedaan/voort wordt gezet na 3 jaar.
De omstandigheden zijn ondertussen flink veranderd waardoor de oorspronkelijke uitgangspunten wel eens compleet niet geldend kunnen zijn.

Om er maar weer eens een vergelijking tegenaan te gooien:
Stel dat je vorig jaar te hard hebt gereden en geflitst bent. Je hebt 1 dag erna je auto verkocht. Ben je dan nog degene die de bekeuring zou moeten betalen?
Het antwoord is simpel: JA. Jij was op dat moment verantwoordelijk en moet dus betalen. Ook al wordt dat 3 maanden later pas duidelijk als de bon op de mat valt.

[Verwijderd]

Dat is een foute vergelijking. Dit gaat om een oordeel in een civiel proces dat een uitspraak moet doen over een veranderende situatie. De veranderingen zijn wel degelijk relevant en zullen gewoon meegenomen moeten worden in het proces.

Ik ben het dan ook volledig eens dat de rechtspraak in dit soort gevallen veel te log is en voortdurend achter de feiten aanholt.

[Bloodshot]

Dat de rechtspraak veel te log is, zul je mij niet horen ontkennen.

Echter: In een aanklacht worden vaak concrete overtredingen benoemd, inclusief datum/tijd. Als dat hetgene is waarop de rechter moet oordelen, maakt het niet uit dat er sindsdien e.e.a. veranderd is aan eigenaarschap van de site.

[TheCapK]

Waar het mij om gaat is dat het hier gaat om Jaap.nl maar dat de holdingmaatschappij van destijds is aangeklaagd. Die situatie is natuurlijk iets war de rechtsgang rekening mee zou moeten houden.
Nu kan ik iets illegaals doen met een bepaald rechtspersoon die onder holding A valt. Die holding wordt aangeklaagd en ik verkoop ondertussen die rechtspersoon aan holding B.
Holding A wordt veroordeeld maar Holding B gaat gewoon op dezelfde voet verder aangezien zij niet zijn veroordeeld. Dat is krom en zou eigenlijk voorkomen moeten worden!

[BeosBeing]

Tja, in principe moet men de zaak voeren tegen de eigenaar van de site en niet tegen de holding die daar destijds nog boven stond.

Holding BV verkoopt Dochter BV (eigenaar van site) aan iemand anders (Holding UK Ltd), dan is iemand anders belanghebbende geworden. Je moet dan ook geen uitspraken doen richting Holding BV of Holding UK Ltd maar in dit geval richting richting Dochter BV.

Dat verandert pas als er sprake is van wanbeleid of misdaden waarvoor de opdracht van boven komt en er dus bij Holding NV medeplichtigheid is.

[Little Penguin]

Op het moment dat Jaap.nl integraal de teksten en foto's overneemt, dan overtreden ze naar mijn mening de copyrights van de originele eigenaren (NVM Makelaars). Als je dit doet om een directe concurrent op te zetten, kan ik me levendig voorstellen dat de NVM Makelaars hier tegen in het geweer komen.

Als je dan toch een eigen site op wilt zetten, dan moet je ook zelf zorgen voor de inhoud - dat 60% van de NMV Makelaars toestemming gegeven heeft, dat betekend nog niet dat je dan ook voor de overige 40% de gegevens mag kopiëren.

[Bloodshot]

Ergens heb je gelijk. Maar ergens gaat dit over bijzaken: De hoofdzaak voor een makelaar is door geld te verdienen aan de (ver)koop van huizen. Als je extra exposure krijgt (gratis!!) voor je handel doordat een website jouw aanprijzingen (=reclame!) kopieert, dan denk ik dat de meeste bedrijven daarmee kunnen leven.

[bbob]

De oplossing is dan toch simpel. De nvm makelaar levert de identieke informatie aan jaap.

Probleem is dat ze dat schijnbaar niet doen en jaap die informatie gewoon kopieerd van funda.

Het verschil zitten in de details, of ze krijgen de foto's en info van de makelaar dan is er geen enkel probleem, het staat die makelaar immers vrij om dat te doen. Pakken ze het wel of niet met toestemming van de makelaar van funda dan zijn ze fout. al heeft de makelaar het op funda staan, op dat moment heeft funda er ook wat over te zeggen.

[Verwijderd]

Tja, als jaap.nl letterlijk de content van een andere website kopieert en vervolgens met advertenties erbij op zijn eigen sit zet is het logisch dat mensen gaan klagen.

Wat ook heel erg zal meespelen is dat Funda ook nog eens bepaalde diensten aanbied om een woning hoger in de ranglijst te krijgen. De prijzen van deze diensten zijn behoorlijk en ik denk dat Funda deze liever niet mis zal lopen.

Daarbij komt ook nog eens dat de eigenaar van de site - NVM in dit geval - de mogelijkheid heeft om de ranking zelf aan te passen of om bepaalde personen of kantoren volledig de toegang te weigeren. Het zou me totaal niet verbazen als aan NVM gerelateerde kantoren een stuk hoger op de lijst kwamen te staan dan niet gelieerde bedrijven.

Met andere woorden, als Jaap.nl succesvoller wordt kan dit opeens heel wat macht van NVM op de woningmarkt kosten. Ik blijf erbij dat direct kopiëren toch eigenlijk niet kan, maar een tweede grote site voor wat tegengewicht is toch altijd beter voor de marktwerking.

[BeosBeing]

Tja, mensen kijken graag op één plaats voor al het aanbod. Gaat dat niet en er is een grote (dus met veel aanbod) en een kleine dan zal men veelal in eerste instantie naar de grote kijken en de kleine negeren. Hierdoor krijgt de grote macht en dat is niet goed.
Idealiter is er of één onafhankelijke (die is dan monopolist maar heeft geen macht) of er zijn een twee, drie, of viertal* die ongeveer even groot zijn zodat de macht gelijkelijk verdeeld is. Iemand die dan om wat voor reden dan ook met één partij geen zaken wilt doen moet niet daardoor tot de ander veroordeeld zijn.

* Meer is beter, want geeft elk minder macht. Versnippering hoeft an sich geen probleem te zijn als er maar voldoende transparantie en toegankelijkheid is.Die laatste twee zijn veel vaker het probleem, en dan is te veel versnippering ook niet fijn.

[Arnoud Engelfriet]

Dat alles weer open ligt, vind ik een wat al te snelle conclusie. De Hoge Raad zegt niets over de inhoudelijke kant van de vordering. Het gaat alleen over de vraag of je als stichting iets mag eisen namens al je leden, of alleen namens leden die hebben verklaard achter die eis te staan.

De HR zegt dat je zo'n verklaring niet hoeft te vragen. Het gaat er alleen om of je als stichting voor dergelijke belangen mag strijden. Als aangeslotenen de eis niet leuk vinden, kunnen ze zich onttrekken aan het gevolg (juridische opt-out).

[teek2]

Het is ook zo dat funda veel beter is voor nvm makelaars als niet nvm makelaars, Jaap.nl zou dit verschil opheffen. Nvm makelaars hebben er dus wel zeker baat bij dat jaap.nl klein blijft.

[Verwijderd]

Het overnemen van plaatjes en info van een site is eerder inzet van een rechtszaak geweest in de zaak van gaspedaal.nl tegen de grote occasion sites als autotrader. Ik weet alleen niet meer wat de uitspraak is geweest

[stresstak]

Er zijn ook huizen die wel bij het aanbod van de makelaar zelf staan, maar niet op funda. Als jaap.nl van funda kopieert staan die huizen er dan ook niet bij ?
Kennelijk zijn er verkopers die hun huis niet op Funda en wellicht ook niet bij Jaap of andere algemene sites willen zien staan.

[Verwijderd]

Makelaars zou zelf moeten kunnen bepalen op welke site hij of zij het object wil presenteren. NVM leden zijn aandeelhoudeers van Funda. Logies dus dat zij deze site prefereren. Vele sites die spideren hebben geen up-to-date aanbod, verkochte panden blijven erop staan, gewijzigde foto's worden niet doorgevoerd, objectstatussen zijn incorrect, etc, niet echt in het voordeel van de consument dus.
De reden dat deze sites sideren is om leads te genereren (om hypotheken te kunnen sluiten) en om de advertentieinkomsten. Indirect zijn makelaars dus aan het werk voor Jaap en andere sites die spideren zonder dat daar iets tegenover staat. Een makelaar besteed immers tijd en kosten aan de presentatie van een object. Sinds Jaap e.d. heeft Funda zich opengesteld ten gunste van de consument met betrouwbare gegevens.
Goed dus dat er een eind komt aan het spideren en als Jaap e.d. echt toegevoegde waarde hebben zullen makelaars vanzelf komen met hun aanbod.

[Verwijderd]

Wat een gezeur om niks.
Als Jaap.nl schuldig wordt bevonden kunnen ze ook advertentie en dating sites aanpakken
met dezelfde argumenten.

PS
RIP Chili

[Little Penguin]

Kun je die verder toelichten? Als deze sites maar zelf voor originele content (laten) zorgen is er weinig aan de hand.

Op het moment dat deze sites data 1-op-1 overnemen van concurrerende sites moeten ze deze inderdaad wel aanpakken, maar noem dan eens één site die de gegevens zonder aanpassing overneemt en van welk origineel deze site dat doet...