Cookies op Tweakers

Tweakers maakt gebruik van cookies, onder andere om de website te analyseren, het gebruiksgemak te vergroten en advertenties te tonen. Door gebruik te maken van deze website, of door op 'Ga verder' te klikken, geef je toestemming voor het gebruik van cookies. Wil je meer informatie over cookies en hoe ze worden gebruikt, bekijk dan ons cookiebeleid.

Meer informatie

Door , , 92 reacties

Makelaarsvereniging VBO Makelaar heeft Funda voor de rechter gedaagd. Funda, dat deels in handen is van makelaarsvereniging NVM, zou zijn eigen koopwoningen voorrang geven en zich daarmee schuldig maken aan oneerlijke concurrentie.

Volgens VBO Makelaar is de inzet van de rechtszaak een 'gelijke en transparante toegang tot de huizensite Funda.nl onder redelijke voorwaarden'. VBO stelt dat onder andere uit onderzoek van de NMa en een rapport van onderzoeksbureau SEO Economisch Onderzoek blijkt dat het woningaanbod van makelaars die niet lid zijn van de NVM structureel lager in de zoekresultaten worden getoond. Daarmee zouden volgens VBO Makelaar zowel verkopers als kopers benadeeld worden, omdat de huizensite primair zou dienen voor de belangen van NVM-makelaars.

Funda logoFunda is met een marktaandeel van 60 procent de grootste huizenaanbodsite van Nederland. Op de website van Funda waren tot 2007 uitsluitend koophuizen van NVM-makelaars te zien, maar de laatste jaren zijn er ook te koop staande huizen van niet-NVM-makelaars te vinden. Deze data wordt via zogenaamde spiders verzameld.

In een persbericht over de dagvaarding van Funda door VBO Makelaar verwijst de makelaarsvereniging naar het onderzoek van de Europese Commissie naar de machtspositie van Google. De zoekgigant lijkt inmiddels concessies te willen doen aan de Europese toezichthouders. Volgens VBO Makelaar heeft Funda ondanks aanbevelingen van toezichthouder NMa, die stelde dat Funda alle partijen gelijk moet behandelen, echter nog geen aanstalten gemaakt om concurrerende makelaars hoger in de zoekresultaten te laten opduiken. VBO zou zich daarom zich gedwongen voelen naar de rechter te stappen.

De NVM laat in een reactie aan de NOS weten dat VBO Makelaar eerder akkoord is gegaan met de wijze waarop het huizenaanbod van VBO-leden wordt getoond. Daarnaast stelt de huizenaanbodsite dat het logisch is dat koopwoningen van NVM-leden voorrang krijgen in de zoekresultaten.

Moderatie-faq Wijzig weergave

Reacties (92)

Het kost een kleine 265 euro voor een NVM makelaar om een huis op Funda aan te melden (met alles erop en eraan qua fotos, 2d plattegrond, 3d plattegrond, 360 graden foto, brochure etc). Reken maar dat ik wil dat mijn huis boven gespiderde (en dus niet betalende) resultaten komt te staan, dat is namelijk exact waar ik als klant voor betaal.

Zover ik weet kan iedereen er voor kiezen om via een NVM makelaar een huis te verkopen.

Er staat trouwens ook gewoon heel duidelijk op de site van Funda hoe ze aan hun data komen, dat niet NVM lager geranked wordt.

Vind dit maar ophef over niets, als je perse boven aan wil staan, bouw je eigen onafhankelijke engine. Ondertussen zal er een paar ton euro in Funda zijn gepompt (als het al niet miljoenen is met alle reclame etc), misschien moet VBO maar gewoon een 50% van de gemaakte kosten meebetalen willen ze gelijk behandeld worden met NVM aanbod.
"Funda is met een marktaandeel van 60 procent de grootste huizenaanbodsite van Nederland."

Kan mij nog herinneren dat ze een marktaandeel van 90% hadden. Maar om eerlijk te zijn, is er niet veel innovatie geweest in de afgelopen paar jaar.

Persoonlijk heb ik liever 1 speler met 90% van alle huizen ipv dat ik naar 5 a 6 websites moet gaan om een huis te vinden.
Precies, dergelijke dienstverlening draait om 'ons de potentiele klanten' en niet om onderlingen concurrentie. Eventuele versplintering zal alleen maar in het nadeel van de woningzoekende zijn. Buiten dat kijk ik naar woningen die ik wil (ben toevallig zoekende) en totaal niet om welke makelaar het nou gaat... dat komt later. Je zoekt een woning op bepaalde eisen (m2, aantal kamers, omgeving etc.) en ik denk niet dat je heel erg serieus bezig bent als je alleen maar de paar bovenste zoekresultaten aanklikt... tis nou niet bepaald Google, iemand is van plan om minimaal een ton uit te gaan geven en zal dus echt wel de tijd nemen om alle resultaten eens rustig te bekijken.

Overigens zie ik het probleem niet echt in dit geval, Funda is van NVM en wordt dus ook vanuit die kas betaald etc. Hoe wil je dan als niet-lid zeuren dat een wél lid voorrang krijgt? Als je 2e klasse betaald krijg je een 2e klasse kaartje en moet je in de 2e klasse zitten... dit klinkt als voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten. Het zal zelfs als oneerlijk tegenover de leden beschouwd kunnen worden, want je hebt dan geen voordelen op dat gebied tegenover iemand die niet lid van de club is maar alleen betaald om te mogen adverteren... om het even van de andere kant te bekijken.

Het zit overigens nog een beetje anders als ik het allemaal zo even goed lees na een aanwijzing op wikipedia; de klagende partijen zijn nl. al vaker niet ontvankelijk verklaard door de rechter. Er is ze zelfs al eens verteld dat ze beter met een goede concurrent op de proppen kunnen komen dan telkens op deze manier een voet tussen de deur te krijgen en daar zijn ze tot nu toe niet bepaald in geslaagd.. Funda werkt verreweg het fijnste en ze hebben het grootste aanbod van NVM leden zal je weinig op de andere websites vinden. Het lijkt er dus op dat men het steevast telkens opnieuw probeert... het toont mijn inziens eigenlijk het onvermogen van de zeurpieten dan zogenaamde oneerlijke concurrentie van Funda.

[Reactie gewijzigd door MicGlou op 10 oktober 2012 20:17]

Precies, en er staat heel duidelijk op de funda site dat "Funda is powered by NVM".

Het staat VBO makelaars vrij om een eigen concurrerende site op te zetten, waarop hun eigen huizen staan en voorrang krijgen. Of een algemene "huizenzoekmachine" waarop alle huizen gelijkwaardig behandeld worden. En vervolgens daarmee marktaandeel op te bouwen.
Funda is geen 'algemene, onafhankelijk huizenzoekmachine' maar is van NVM en is dus helemaal niet verplicht om huizen van VBO makelaars te laten zien, net zo min als AH.nl verplicht is om producten van C1000 te laten zien als AH.nl toevallig 60% marktaandeel heeft onder online supermarktshoppers.

Dat Funda ook andere makelaars toestaat te adverteren - onder voorwaarden - is een extra dienst. Hun site, hun diensten, hun voorwaarden. Ben je het daar niet mee eens? -> Dan begin je toch gewoon je eigen huizensite, vorm je een blok met de rest, en stem je met je voeten door en masse als andere makelaars je huizenaanbod van Funda te halen en op de nog te creeeren gezamelijke huizensite onder te brengen? Klant volgt vanzelf aanbod. Zo simpel is het.
Kost wellicht even wat tijd en advertentiekosten om de nieuwe huizensite onder het voetlicht te brengen bij het publiek, maar dan heb je gewoon de boel gezamelijk in eigen hand, in plaats van steeds bij NVM/Funda te moeten bedelen en bij de rechter proberen te jengelen.

De eis van VBO makelaars is dus niet realistisch. En het Calimero-argument van "maar hunnie zijn zo groot en ik ben zo klein en da's niet eerlijk" geldt niet, zeker niet in dit stadium, immers: ze proberen het niet eens serieus qua site-concurrentie. Ze willen allemaal Funda (want bestaand marktaandeel), maar wel alleen op hun eigen voorwaarden. En zo werkt dat dus niet.


Edit @bbob1970 hieronder:
Funda is zo'n een dominante speler omdat de andere spelers op de markt niet of nauwelijks serieuze pogingen doen om ermee te concurreren. Ze willen 'eerlijk concurreren' met NVM via een website van NVM, zonder zelf een serieuze poging te hebben gedaan om een eigen concurrerende dienst op te zetten.
De reden dat Funda de markt zo kan bedienen - en zo groot is - is omdat de andere woningaanbieders er zelf voor kiezen om hun woningaanbod ook op Funda te zetten. Zij creeeren dat 'machtsblok' dus zelf! Als de andere makelaars zoals ik stel een blok vormen, hun woningen van Funda halen en een concurrerende dienst onder het voetlicht brengen zul je vanzelf zien dat Funda's aandeel vanzelf gaat slinken (en dat van de concurrerende dienst gaat groeien). Klant volgt aanbod.

Dat heet concurrentie. En dat is er nu zo goed als niet. En de reden daarvoor is dat de andere makelaars in hun hoofd hebben gezet dat hun concurrentie met NVM perse moet via een website van NVM: Funda. Het dominant worden van Funda is zo een self fulfilling prophecy.

Het grote verschil tussen Funda en Google is dat Google een algemene search engine is van een bedrijf dat daarnaast ook andere diensten aanbied. Die andere diensten mogen dan niet bevoordeeld worden in de algemene search-engine en dat is logisch.

Funda is echter zeer specifiek een search-engine voor NVM woningaanbod, waarop anderen toevallig ook hun huizen mogen adverteren. Funda is uberhaupt niet verplicht tot het laatste.

[Reactie gewijzigd door Cheetah op 11 oktober 2012 10:53]

Leuk verhaal maar schijnbaar ligt er een onderzoek van de NMA die een ander beeld geeft. Met 60% aandeel ben je een dominante speler in die markt.

Het voorbeeld google is dan ook een goede. Google is zelfs nog dominanter in haar markt en ligt ook onder vuur door eigen diensten sites hoger te laten zien. Dit komt neer op het misbruik maken van je eigen succes ten koste van anderen. Uiteindelijk krijg je dan een dominante speler die anderen uit de markt kan drukken hetgeen uiteindelijk voor de consument een nadeel is. Minder keuze betekend meestal hogere prijzen.

Of Funda ook zo dominant als google is ? Ik ben benieuwd wat de rechter er van denkt. Een grensgeval is het in ieder geval wel.
Ik vind deze zaak bijzonder veel overeenkomsten hebben met SABRE van American Airlines. Dat was een reserveringssysteem van vluchten, oorspronkelijk ontwikkeld voor agenten van AA. Zij gebruikten dat om AA-vluchten te boeken, maar vluchten van concurrenten stonden er ook in: mochten de AA-vluchten volzitten dan kunnen de AA-agenten hun klanten toch nog helpen. Maar de AA-vluchten stonden wel altijd bovenaan.
De software was een succes en ook onafhankelijke agenten, reisbureaus enz. gingen deze software gebruiken. Het gevolg was dat de AA-vluchten altijd veel beter werden geboekt, en dat de concurrenten in problemen kwamen. Dit speelde in de jaren 70-80, en was wellicht een van de redenen dat Panam failliet ging.

Er kwamen rechtzaken en later werden in de VS specifieke wetten aangenomen over het gedrag van deze software. Samenvattend: SABRE, toen nog eigendom van AA, mocht geen AA-vluchten meer voortrekken.
Voor de goede orde, er waren toen ook concurrenten, maar om de een of andere reden was SABRE te goed en wilde iedereen dat gebruiken.

Hoewel de Amerikaanse situatie anders is dan de Nederlandse, denk ik dat de aanklagers wel degelijk een zaak hebben.
Ter aanvulling; de vereniging VBO makelaar heeft een sterke zaak, omdat het mededingingsrecht in de Verenigde Staten en de Europese Unie in grote lijnen overeenkomt. De Europese Unie heeft namelijk in haar jonge jaren zowel de Sherman- als de Clayton act nagenoeg één op één overgenomen.

Uiteraard zijn er door de jaren heen wel wat deviaties opgetreden. Bv. door afwijkende precedenten c.q. rechterlijke uitspraken. Daarnaast is de Amerikaanse markt de Europese Markt niet, maar vaak zie je toch dat de Europese- en Amerikaanse autoriteiten en rechterlijke uitspraken op het gebied van mededingingsrecht (competition law) dezelfde kant op wijzen.
Een VBO LID (of VastgoedPro) betaald echter ¤ 160,- (excl. BTW) voor een aanmelding van een woning terwijl een NVMer maar circa ¤ 80,- (excl. BTW) betaald voor een aanmelding en daarbij dus voor een lagere prijs een beter zoekresultaat en meer opties krijgt. Dus bij VBO/VastgoedPro 1e klas betalen en 2e klas krijgen en als NVMer omgekeerd.

Daarnaast wilde Funda juist heel graag die andere woningen op hun website, doordat huizensite's als jaap, etc. gingen spideren, hierdoor echt het landelijke aanbod hadden en sterk groeide. VBO heeft op haar eigen site ook alleen maar het aanbod van haar eigen klanten en noemt zijn site dan ook geen landelijke zoekmachine. In mijn ogen moet Funda dus een keuze maken tussen landelijke site (waar iedereen gelijk wordt behandeld, of in ieder geval gelijk betaald) of alleen als site met aanbod van NVMers.
Je denkt zeker dat het niks kost om een NVM logo te mogen voeren?
Daar betaal je ook gewoon voor, dus het is helemaal niet vreemd dat deze makelaars tegen gereduceert tarief mogen adverteren! Werkt zo in alle branches!
Precies ik meen (een aantal jaar geleden zelfs) iets van 20.000 euro per makelaar per jaar
In de randstad misschien, maar elders koop je er een prima appartement voor, soms zelfs een eengezinswoning.

Maar buiten Funda ken ik eigenlijk alleen Jaap.nl en dat vind ik minder fijn werken. Wat ze overigens allemaal nog niet onder de knie hebben is het correct zoeken naar huizen in een bepaalde straal rond een plaats. Als ik bijvoorbeeld naar woningen zoek 15km rondom Hengelo Overijssel, vind ik ook woningen in Gelderland en Drenthe die minstens 40km verderop liggen |:(

Voorlopig zit er niks anders op dan al de huizenzoeksites af te gaan. Startend met Funda, dan op Jaap.nl alles zoeken wat niet op Funda staat en als je nog meer zoeksites weet, die ook nog af te struinen. Helaas zit er dan heel veel overlap in...
Onzin. Als ik nu op Funda in Den Haag zoek voor objecten tot een ton, dan zijn er zo'n 1.700 woningen op de markt die een geadverteerde prijs hebben tot een ton. Dan neem je alle woningen vlak daarboven die je nog in prijs naar beneden kan onderhandelen nog niet eens mee.

Jij lijkt in de veronderstelling te verkeren dat de boom op de huizenmarkt de afgelopen jaren gewoon is doorgegaan...
Het is niet zo dat er maar 60% van de huizen op Funda staat.

de 60% gaat over de bezoekers.

Het zou kunnen dat er 90% van de huizen op funda staat maar dat er andere sites zijn waar de huizen dubbel op staan en dat daar de andere 40% van de bezoekers heen gaat, zoals:

Jaap.nl
zah.nl
enz
Right - dus 60 % van de klanten is al genoeg om ervoor te zorgen dat je je concurrenten toegang moet geven tot je platform?!? Is ook een beetje boven het maaiveld uitsteken al genoeg om er een toezichthouder tegenaan te gooien en alles open te moeten doen?

Er zijn meerdere alternatieven voor het aanbieden van huizen op internet. Jaap.nl heeft zelfs tot woede van Funda geprobeerd de funda database leeg te plunderen en zelf aan te bieden. Als VBO makelaar zou ik dus eens met Jaap gaan praten in plaats van klagen over Funda...
Zoals ik het begrijp geven ze concurrenten van hun moederbedrijf al toegang, echter geven ze de resultaten van hun moederbedrijf voorrang.

Bezoekers zullen dus eerder resultaten van het moederbedrijf vinden zelfs als deze van een concurrent een betere match zouden geweest zijn.
Dit terwijl deze concurrent (vermoed ik) ook gewoon betaald om in de zoekmachine te worden opgenomen.

Of gaat het om een crawler die zelf links opspoort en waarvoor de betreffende makelaars dus geen kosten hebben?
"Funda is met een marktaandeel van 60 procent de grootste huizenaanbodsite van Nederland."

Kan mij nog herinneren dat ze een marktaandeel van 90% hadden. Maar om eerlijk te zijn, is er niet veel innovatie geweest in de afgelopen paar jaar.

Persoonlijk heb ik liever 1 speler met 90% van alle huizen ipv dat ik naar 5 a 6 websites moet gaan om een huis te vinden.
Tenzij die ene site niet alle huizen weergeeft, zoals uit de klacht van die andere organisatie blijkt.

Persoonlijk vind ik het nt raar dat je in de appel store enkel apple producten tegenkomt en in de google store enkel die van google.

Ik denk dat die VBO onterecht er vanuit gaat dat funda een publiekelijk forum is om huizen aan te bieden...zeker met die geschiedenis van NVM-only in het verleden en hun aandeel in die organisatie?
Op de website van Funda waren tot 2007 uitsluitend koophuizen van NVM-makelaars te zien, maar de laatste jaren zijn er ook te koop staande huizen van niet-NVM-makelaars te vinden. Deze data wordt via zogenaamde spiders verzameld.

Dat is ook wel een beetje kras, Funda heeft zelf in 2007 nog een andere site aangeklaagd voor het spideren van hun data. Dat mocht niet maar zelf doen ze het blijkbaar wel.
Nee, want de makelaars die over Funda klagen mogen gewoon op de website staan en hebben daar ook toestemming voor gegeven, betalen er denk ik zelfs voor. In het geval van zoekallehuizen.nl indexeerden ze in principe de complete database van Funda en verdienden daar hun geld mee... dat is in principe jouw bedrijfsnaam op de folder van een ander plakken. Maar in dit geval was het dan weer geen 1:1 kopie, maar noemden ze het citaten omdat het om korte stukken tekst ging en alleen maar thumbnails van de foto's... een heel erg gespecialiseerde zoekmachine eigenlijk.
Ze hadden JAAP aangeklaagd voor het spideren van hun site, want zij houden de resources maar als je gaat hotlinken naar de site dan heb je een veel hogere druk op je site.
Dit is niet meer dan terecht. Funda heeft een dusdanige positie op de markt verkregen dat zij bijna een monopolie hebben op die markt. Andere huizensites doen er nauwelijks toe.

Dat is ook de reden dat de NMa zich er mee is gaan bemoeien. Als makelaars niet aangesloten zijn bij de NVM dan wordt hun huizenaanbod structureel onder het NVM aanbod geplaatst. Dit gebeurt zelfs als er extra betaald wordt voor een advertentie.

De reactie die de NVM geeft is dan ook niet serieus te nemen. De VBO vereninging moest natuurlijk akkoord gaan met de voorwaarden die de NVM heeft gesteld. Het huizenaanbod van de bij VBO aangesloten makelaars niet op Funda plaatsen kan anno 2012 simpelweg niet meer.

[Reactie gewijzigd door Lennyz op 10 oktober 2012 19:45]

Als ik de NVM was (funda) dan had ik die VBO makelaars er allemaal afgegooid. Eerst mee-liften op succes van een platform waar de NVM-leden voor hebben betaald, om vervolgens ook nog eens te zeiken dat het allemaal oneerlijk is.

Ja duh, natuurlijk is het oneerlijk, eigen leden eerst toch? Die hebben het betaald dus die krijgen voorrang.
Daar gaat het niet om. Ik ben het met je eens dat het succes door de NVM behaald is, maar op het moment dat een website voor huizen een dergelijk marktaandeel heeft als Funda dan krijg je een verstoring van de markt als VBO leden geweigerd, dan wel benadeeld worden.
Het lidmaatschap van de NVM staat voor iedere makelaar die contributie betaalt of lid wil worden open, of niet soms? Dat je op de rug van anderen wilt meeliften, terwijl je geen lid bent van een invloedrijke club, tja.

Ik vind het nogal gemiep in de marge.

Daarbij staat het ook iedereen (ook concurrerende clubs van makelaars) vrij om concurrerende sites de lucht in te sturen. Of tegen vergoeding (billijk) op Funda te posten.

Nu achteraf miepen is nogal een enorm zwaktebod. Kans gemist, buiten de boot gevallen. Dat heb je dan toch zelf (niet) georganiseerd met je clubje?

Overigens moet er dan wel uitsluitend NVM-makelaar-materiaal op Funda staan, anders ben je als Funda wel bezig een monopolie te organiseren.

Alhoewel, niet-NVM makelaars liften dus blijkbaar alsnog mee met de bekendheid van Funda wanneer er niet-NVM huizen op Funda staan... wat wil je dan?

[Reactie gewijzigd door Ramzzz op 10 oktober 2012 21:05]

Precies. Al dat gemiep van browser bakkers. Hadden ze zelf maar een goed OS moeten maken ipv achteraf zeuren dat Microsoft zijn Internet Explorer voortrekt.

Gelukkig wordt de waarheid niet bepaald daar een ongeinformeerde groep burgers maar hebben we een mooi mededingingsrecht dat voorkomt dat een organisatie misbruikt gaat maken van haar grote positie. Dat is nou eenmaal een verantwoordelijkheid die bij een grote organisatie komt kijken.

Als Funda zo groot is dat je er als makelaar niet omheen kan om lid te worden van de NVM is dat zeer schadelijk voor de concurrerende werking in de markt.
De sterke positie hebben ze niet zomaar gekregen. NVM makelaars hebben de ontwikkeling van Funda gefinancierd waarom zouden zij anderen toegang moeten geven.

Indien VBO een internet site belangrijk vindt kunnen ze zelf een site ontwikkelen voor bij hun aangesloten makelaars. Je huis op funda zetten is niet gratis dus met een goede website en lage prijzen kunnen ze klanten binnenhalen. Meeliften op het succes van concurrenten is niet meer van deze tijd.
Overigens wat ik nergens lees. VBO heeft al een eigen huizen website. http://www.vbo.nl/ Staan alleen de woningen van VBO makelaars op.

Ze zijn nu gewoon verdrietig dat niemand die website kent.

Het is inderdaad mogelijk om lid te worden van de NVM voor een VBO makelaar. Alleen moeten ze dan buiten de contributie die ze betalen ook nog aan strengere opleidingseisen voldoen, dat is waar de meeste VBO "makelaars" afhaken.
Inderdaad, VBO moet gewoon een eigen alternatief voor Funda lanceren, uiteraard niet onder hun eigen naam, maar gewoon een korte en hippe naam. Je kunt je namelijk afvragen hoe het komt dat Funda zo succesvol is, blijkbaar doet VBO (en de rest) toch iets verkeerd.
Microsoft heeft ook eerlijk een monopolie verkregen. Daar gaat het niet om. Het gaat om de situatie zoals die nu is en die verstoort duidelijk de markt. MS mocht ook niet zomaar IE blijven promoten in Windows, terwijl het hun product is en ze hun monopolie eerlijk verkregen hebben. Misbruik van een economische machtspositie mag gewoon niet.

[Reactie gewijzigd door ph4ge op 11 oktober 2012 09:10]

Dat is een andere situatie. Microsoft mocht (en mag) niet zijn dominantie op de desktop markt gebruiken om ook dominantie te verkrijgen op andere markten. Dat is terecht. Maar Funda is een site voor het aanbieden van huizen, en dat is alles wat ze doen. Ze proberen niet via de bereikte dominantie ook elders marktaandeel te pakken.

Dominant zijn in een markt is prima, zolang je die dominantie maar niet misbruikt.
Jawel, ze zijn dominant in de "internet sites om huizen te vinden" markt, en misbruiken die om dominant te worden in de "huizen verkopen" markt. Men gaat niet naar Funda om NVM huizen te zoeken, men gaat naar Funda omdat men daar alle huizen verwacht te vinden. Dat het oorspronkelijk een NVM site is speelt niet in de gedachte van de potentiele huizenkoper. De positie van Funda is zo sterk dat daar haast niet meer tussen te komen is, niet alleen het merk is sterk maar ook de database die er achter zit. Bovendien zit de consument ook niet op meerdere sites te wachten, je gaat naar Funda en verwacht daar te vinden wat je zoekt.

[Reactie gewijzigd door ph4ge op 11 oktober 2012 14:06]

Monopolie? 60% noem ik geen monopolie maar de sterkste speler op de markt.
Sterkste en de enige speler die er toe doet. Als je een woning te koop hebt dan moet hij op Funda staan om je kans op verkoop te vergroten. Of hij daarnaast ook op websites zoals Jaap.nl staat doet er dan eigenlijk niet meer toe.

Dus ja, 60% volgens het onderzoek van het onderzoeksbureau SEO Economisch Onderzoek, maar of de overige 40% een toegevoegde waarde heeft, dat betwijfel ik heel erg.

De overige 40% kan ook grotendeels bestaan uit sites zoals Jaap.nl en dergelijke, die simpelweg de gegevens overnemen van andere websites.

Die twijfel komt voort uit mijn eigen ervaring. Ik werk bij een makelaarskantoor en als ik klanten spreek dan hebben zij het alleen over Funda.
Is dat de schuld van Funda? Of van de makelaars die geen weer stand weten te bieden?

Anders gesteld, wordt Funda nu gestraft, omdat ze een goed consept hebben?

Daarnaast zijn de NVM makelaars ook alles behalve netjes, met hun interne gesloten systeem.
Als het om een monopolie gaat lijkt me dat je breder moet bekijken dan alleen Funda. Het probleem is dan de macht die NVM heeft, niet dat de zoekresultaten op Funda niet optimaal zijn voor VBO. Als je het eerste zou oplossen, volgt het tweede vanzelf.

Het zou overigens wel dubieus zijn als een rechter gaat bepalen wat een websitebeheerder moet weergeven. Dan zou Speurders kunnen gaan eisen dat hun advertentie ook op Marktplaats te vinden moeten zijn. Of kan een kleine ICT site Tweakers kunnen dwingen hun nieuws te plaatsen.
Hmmm, tsja, een monoplie van makelaarsketens. Ik kan er zo al 3 opnoemen, Remax, VBO en NVM. Ik zie geen verschil met bijvoorbeeld T-Mobile, KPN en Vodafone. Het zijn gewoon concurrenten. Of voor de ouderen onder ons, net zoiets als vroagah VHS, Betamax of het systeem van Philips.

De consument maakt gewoon de keus wat ie het liefste wil, of nou de beste wint of niet, in het laatste geval zal de marketing van een ander beter zijn geweest. T'is gewoon een kwestie van eerlijke concurrentie. Ik zal dus altijd een NVM makelaar nemen.

Als ik een makelaar zou willen worden dan zal ik natuurlijk altijd een NVM willen worden omdat ik die gewoon de beste toegevoegde waarde vind hebben. Namelijk in dit geval de mooiste en grootste en bekendste website. Waar de NVM dan ook al sinds 15 jaar continu mee bezig is en dus de hele tijd tijd en geld in stopt. Dit staat er natuurlij niet in 1 dag.

Zo'n simpele site als VBO zet ik bij wijs van spreken in 1 dag in elkaar. Er staat dat je kan zoeken op een specifiek adres, maar hij checkt alleen plaatsnamen, geen straatnamen. Nou, dan houdt het al een beetje op. Zoeken op de kaart werkt ook niet, als ik inzoom zie ik nergens huizen. Gek he dat meer mensen op Funda willen staan en niet op VBO, en je dus beter NVM-makelaar kan worden dan VBO?

Als ik een hardloopwinkel zou willen beginnen dan heb ik ook de keus uit een aantal aanbieders, zoals: Intersport, Runnersworld, Perry Sport en Sport 2000. Ik kies dan natuurlijk ook gewoon de beste. En dat zal waarschijnlijk degene zijn met de meest uitgebreide site (extranet), service en inkoopprijzen. En als 1 van die ketens niet met de rest meekomt moeten ze gewoon beter hun best doen of ze worden vanzelf weggeconcureerd.
Zojuist de VBO website bezocht, wist niet dat ze daar ook woningen op hadden staan. Logisch op zich, maar ik zie nooit advertenties of dat erover wordt gesproken. Ik zit in de woningbranche met een focus op nieuwbouw en online, maar ik heb nog nooit een meeting bijgewoond waar de VBO website is gevallen.

Toen ik op de VBO website zat vroeg ik me een beetje af waarom een VBO makelaar. Gelukkig hebben ze dat zelf verwoord in een hilarisch slecht filmpje:
http://www.vbomakelaar.nl/videos/waarom-een-vbo-makelaar

Wat een amateuristische bende, allemaal one-take-kids. Duidelijk gemaakt door iemand van kantoor, die in het weekend leuke filmpjes maakt van z'n kinderen en hondje. Fijn ook die ruis bij sommige interviews.
Als makelaars niet aangesloten zijn bij de NVM dan wordt hun huizenaanbod structureel onder het NVM aanbod geplaatst. Dit gebeurt zelfs als er extra betaald wordt voor een advertentie.
Structureel niet hoor. Er is gewoon een "sorteer op"-functie welke de zoekresultaten gesorteerd weergeeft op bijvoorbeeld prijs of adres.

Als de zoeker niet sorteert dan krijgt hij/zij inderdaad de sortering zoals door Funda bepaald voorgeschoteld, maar omdat je vrij gewoon vrij bent je eigen sortering te bepalen kun je echt niet stellen dat het aanbod van niet aangesloten makelaars structureel minder in het daglicht gesteld wordt.

Ik snap de kritiek van de VBO dan ook niet helemaal. Wat Funda aan zoekresultaten laat zien is in principe eerlijk en transparant. Er wordt geen informatie verborgen of mooier gemaakt. De sorteringsopties zijn duidelijk en onpartijdig. Dat het aanbod van bij de NVM aangesloten (en dus bijdragende) makelaars wat hoger in de lijst staat bij een willekeurige search dan het aanbod van niet-aangesloten makelaars vind ik persoonlijk niet meer dan logisch. Het staat de niet-aangesloten makelaars dan ook vrij om een lidmaatschap bij de NVM te nemen, of om zélf met een net zo fijn werkend alternatief te komen, als die willekeurige sortering ze écht tegen staat.

Bovendien blijft de normale huizenzoeker echt niet steken bij de hoogst genoteerde resultaten van zo'n random search. Potentiële kopers hebben vaak vrij specifieke wensen en kijken echt wel verder dan hun neus lang is. Ze filteren, ze sorteren, en ze kijken minimaal een paar pagina's aanbod door.
WTF? NVM heeft Funda.nl zelf laten maken. Het is hun eigen product!

Als aardigheidje hebben ze sinds een aantal jaar de VBO site gespiderd. VBO mag blij zijn dat ze er uberhaupt op komen.

En anders bouwt VBO toch zelf een betere site of ze doen gewoon beter hun best? Wat let ze?

[Reactie gewijzigd door Slingeraap2 op 10 oktober 2012 22:50]

Het huizenaanbod van de bij VBO aangesloten makelaars niet op Funda plaatsen kan anno 2012 simpelweg niet meer.
Die huizen zijn anno 2012 dan ook gewoon te vinden op Funda. :Y

Of is dat sinds 2008 al het geval? ;)

[Reactie gewijzigd door Dlocks op 10 oktober 2012 23:44]

Ik denk wel dat er interesse is in een huizensite met een compleet aanbod dat niet zo traag werkt als funda. Ik kijk wel eens rond als ik in een depressieve bui ben maar het is allemaal vrij stroperig en zonder adblock wordt je helemaal dol.
|:( idd als ik ff filter op stad en prijs staat mijn huis er niet bij (geen NVM makelaar). Als ik specfiek de straat aangeef wel (maar weing mensen zullen op straatnaam gaan zoeken).
Of je makelaar heeft je niet fijn geinformeerd, of even op http://www.funda.nl/verkoop/ spieken. Klikker de klik en je staat online. En niets is gratis in NL :+
Dit is onzin, funda verbergt geen zoekresultaten die niet-NVM zijn, ze worden alleen lager geplaatst bij de standaardsortering.
Huh, wat bedoel je? Dat je zo'n kluns bent geweest om geen NVM makelaar te nemen? :)

Drop je huidige makelaar dan alsnog en doe het via Makelaarsland (NVM). Veel goedkoper en beter! Je kan je eigen foto's uploaden naar Funda. Handig als het een keer mooi weer is en je hebt betere foto's gemaakt en wilt een oude vervangen.

//edit: ongewenst? Ik geef hier een advies waardoor je je huis eerder verkoopt en het je ook nog minstens 2000 euro scheelt. (en ik was niet bot want de smiley stond er al).

[Reactie gewijzigd door Slingeraap2 op 11 oktober 2012 05:51]

Drop je huidige makelaar dan alsnog en doe het via Makelaarsland (NVM). Veel goedkoper en beter!
Krijg je dat geld dat je betaald hebt aan je huidige makelaar dan terug van de NVM makelaar? Anders zie ik even niet hoe dit goedkoper kan zijn.

Ik heb ook geen NVM makelaar en ook het huis dat ik te koop heb is zeer moeilijk vindbaar op Funda.
Switchen naar een NVM makelaar is een optie maar het blijft 'oneerlijke concurrentie' ik snap dat de site van NVM is (op de site van mijn makelaar staan helemaal geen huizen van concurrerende makelaars) maar het blijft de meest bezochte en gebruikte site op gebied van huizen.
Goede zaak dat ze eindelijk een rechzaak aanspannen, deze site had al veel eerder onafhankelijk moeten worden.
Hoezo oneerlijke concurrentie?
Jij had je voordat je in zee ging met je huidige makelaar moeten informeren over hoe je huis geadverteerd zou gaan worden. Natuurlijk moet je dan kijken naar de presentatie op de belangrijkste huizensite van Nederland! Dat je ondanks dat toch in zee gaat met je huidige makelaar is jouw eigen keuze.

Tegelijk staat het jouw makelaar vrij om zich aan te sluiten bij een andere keten. De NVM bijvoorbeeld. Dan kan hij zijn klanten wel de service bieden dat huizen goed vindbaar zijn op Funda.

En goedkoper? Heel simpel: je huis een maand eerder verkopen scheelt je al snel tussen de 800 en de 1500 euro per maand aan dubbele kosten. Dat heb je dus heel snel terugverdiend.
Vraag is van wie Funda nu echt is. Zou de AH ook spullen van de Jumbo moeten verkopen?
Volgens mij heb jij gisteren geluisterd naar BNR.
Daar was ook een mooi item met de 2 betrokken partijen hierover waar ook dit voorbeeld werd genoemd.

Ik ben het ook helemaal met de NVM/Funda.nl eens.

De VBO branche organisatie moet zelf maar een platform opzetten als ze willen concurreren.
Nog even en NVM-makelaars worden verplicht om huizen van VBO-makelaars aan te bieden aan hun klanten.

Vergelijking met Google gaat ook totaal niet op. Google heeft als doel om onpartijdig alle informatie op het internet te vergaren en best mogelijk resultaten boven aan te zetten.

Funda heeft als doel om huizen te koop bij NVM-makelaars aan te bieden. En 'pas' in 2008 zijn ze ook huizen aangeboden door andere makelaars als extra stukje service ook in hun site op te nemen.

Het doel van Funda is (bij mijn weten) nooit geweest om onpartijdig en objectief alle huizen van alle partijen te indexeren en deze onpartijdig te sorteren.

[Reactie gewijzigd door Dlocks op 10 oktober 2012 23:52]

"Vergelijking met Google gaat ook totaal niet op. Google heeft als doel om onpartijdig alle informatie op het internet te vergaren en best mogelijk resultaten boven aan te zetten."

Je gelooft toch zelf niet dat Google de best mogelijke resultaten bovenaan zet, en Google is net zo partijdig als Funda, als je maar betaald. Google bepaald wat er bovenaan komt te staan en dat is zeker niet altijd het best mogelike resultaat....
Noem eens 1 partij die tegen betaling in Google bovenaan is komen te staan.

En nee, dan bedoel ik niet de advertentie-ruimte waar zelfs de groenteboer om de hoek voor een paar cent kan komen te staan en waar duidelijk bij staat dat het een advertentie is.
Funda was bedoeld als source voor NVM makelaars om haar huizen te publiceren.

Je hebt helemaal gelijk.
Ik snap Funda (NVM) wel een beetje. Zij zijn uiteindelijk gestart met de site, dus is het logisch dat je je eigen producten bovenaan zet. De huizen van VBO (en andere makelaars) hoeven niet perse op Funda te komen, dat was hun eigen keus. Als andere verenigingen zo moeilijk gaan doen zou ik bijna zeggen: ok, dan zetten we de spiders uit en gaan we weer terug naar de situatie van voor 2007: alleen NVM huizen op de site.
Wat een gejank om niks. Ik snap best dat je van een monopolie positie geen misbruik mag maken, maar daarvan is bij Funda nog lang geen sprake. En dan nog, je kan moeilijk de concurrentie belonen (of Funda straffen) omdat zij zelf hebben zitten slapen ( = niet zelf met een goed alternatief komen).
Wat een gejank om niks. Ik snap best dat je van een monopolie positie geen misbruik mag maken, maar daarvan is bij Funda nog lang geen sprake. En dan nog, je kan moeilijk de concurrentie belonen (of Funda straffen) omdat zij zelf hebben zitten slapen ( = niet zelf met een goed alternatief komen).
Dat is te kort door de bocht.

In dit soort zaken is er vrijwel altijd maar ruimte voor een echt grote speler op de markt. De grootste groeit harder dan de anderen. Als die groei marktverstorend gevolgen heeft kan de overheid ingrijpen en een correctie toepassen. Als de (bijna) monopolist het daar niet mee eens is kan hij de rechter vragen daarover te oordelen. Het zal altijd pijnlijk zijn voor de grootste partij maar we hebben (zeker in de US) gezien dat hoe pijnlijk het ook is de noodzaak gewoon aanwezig is.

Hoezeer dat hier het geval is is me niet duidelijk trouwens. Een stemmetje in mijn achterhoofd blijft roepen dat ze niet moeten piepen, maar het is moeilijk als buitenstaander een oordeel te hebben. Niet data dat veel mensen hier tegenhoud trouwens.
Stel NVM had niet Funda opgericht, maar het gewoon op NVM.nl gezet. Dan zouden ze ook niet kunnen eisen dat je de huizen van een ander hoger in de resultaten zet, of überhaupt op je website plaatsen.
Dus ik zou niet weten waarom het nu wel zou kunnen.

[Reactie gewijzigd door Patrick1995 op 10 oktober 2012 20:58]

Op dit item kan niet meer gereageerd worden.



Apple iOS 10 Google Pixel Apple iPhone 7 Sony PlayStation VR AMD Radeon RX 480 4GB Battlefield 1 Google Android Nougat Watch Dogs 2

© 1998 - 2016 de Persgroep Online Services B.V. Tweakers vormt samen met o.a. Autotrack en Carsom.nl de Persgroep Online Services B.V. Hosting door True