EU-Hof: Airbnb is een informatiedienst en geen vastgoedbedrijf

Het Europese Hof van Justitie oordeelt dat Airbnb niet een vastgoedmakelaar is, maar een informatiedienst. Dit betekent dat Airbnb onder Europese regels valt en een lidstaat niet zelf zomaar beperkingen kan opleggen. Daarmee volgt het Hof het advies van de advocaat-generaal.

Het Hof komt tot die conclusie doordat Airbnb naast accommodatiediensten, ook andere diensten levert. Zo heeft de site een tool gemaakt waarmee bezoekers eenvoudiger kunnen zoeken naar te huur staande accommodaties, zo schrijft het Hof. Daarmee kunnen huurders makkelijker toekomstige huurcontracten afsluiten. Daarnaast hebben huurders en verhuurders de dienst van Airbnb niet nodig, omdat ze ook gebruik kunnen maken van 'talrijke andere kanalen', zo zegt het Hof.

In 2017 besloot het Hof nog dat Uber geen techbedrijf is maar juist een vervoersbedrijf. Het Hof schrijft nu echter dat het verschil tussen Uber en Airbnb is, is dat Airbnb geen 'beslissende invloed uitoefent op de accommodatiediensten'. Zo bepaalt Airbnb niet hoeveel huur de verhuurders vragen, of welke accommodaties er op het platform aanwezig zijn. Daardoor kwalificeert het Hof de dienst niet als vastgoedmakelaar, maar als informatiedienst.

Concreet betekent dit dat beperkingen op de activiteiten van Airbnb door lidstaten alleen zijn toegestaan als de Europese Commissie daarmee instemt. Dat zegt een woordvoerder van het Hof tegen RTL Nieuws. In sommige landen en steden zorgt Airbnb voor overlast, de gemeente Amsterdam probeert bijvoorbeeld de verhuur via Airbnb te reguleren, zo schrijft de nieuwssite. Mogelijk bemoeilijkt deze uitspraak dit.

De uitspraak van het Hof volgt op een rechtszaak tussen Airbnb en een Franse toerismevereniging. De vereniging vond dat Airbnb zich niet aan de Franse regels hield. De Franse rechter stelde vragen aan het EU-Hof en zal zich na deze uitspraak nogmaals over de kwestie buigen.

Reacties (58)

[erikieperikie]

Hoe wordt bijvoorbeeld Funda geclassificeerd? Feitelijk is het puur een informatiedienst over vastgoedobjecten. De makelaars / verkopers / verhuurders zijn de vastgoedbedrijven achter de informatie. Een soortgelijke constructie als bij Airbnb: de site presenteert de info over, maar doet niet aan vastgoedhandel?

[amigob2]

En toch betaal je aan airbnb, dus heb je een contract met airbnb en niet met de eigenlijke verhuurder

[Zen1581]

Betaling is niet hetgeen dat er voor zorgt dat jij een contract hebt met iemand. Je mag best iemand anders betalen als dat is afgesproken. Je kan zelfs de echte partij niet kennen, maar alleen zijn tussenhandelaar. Dat noemen we vertegenwoordiging. Denk bijvoorbeeld aan een werknemer die een contract sluit voor zijn bedrijf. Dat bedrijf tekent het niet, maar toch is het de contractspartij.

[amigob2]

Ik geef een aantal voorbeelden detachering, je werkt voor een bedrijf maar het bedrijf heeft geen contract me de werknemer , en heeft ook bijna geen verantwoordelijkheid naar de persoon. . tussen personen bij verzekeringen, ik betaal aan de verzekering, en de verzekering betaalt weer aan de tussen persoon.

[Zen1581]

Dat er voorbeelden zijn waar het wel het geval is betekent niet dat het de enige optie is.

[loki504]

Bij mijn koopovereenkomst betaalde ik(nouja de bank) betaalde aan de notaris. Heb ik nu een koopoverkomst met de notaris?

Aan wie je betaalt is niet relevant voor wie die overeenkomst sluit.

Want 9/10 keer betaal je ook aan de bank. En niet aan x persoon.

[Reactie gewijzigd door loki504 op 23 juli 2024 10:12]

[amigob2]

Via de Bank koop/ of huur ik niks en die hebben een vergunning om bank te mogen spelen. airbnb niet. Maar ze nemen wel mijn geld in ontvangst en betalen een deel uit aan de verhuurder. Ik teken geen overeenkomst met de verhuurder maar met airbnb, hoe je het ook draait of keert airbnb is het bedrijf waar je een kamer huurt, en je hebt ook pas contact met de verhuurd nadat je betaalt hebt. Sorry, maar ik kan niet in zien dat je het anders ziet.

[desp]

Zeker niet waar. Platforms kunnen in eigen hoedanigheid optreden bij verhuur/verkoop/dienstverlening, maar kunnen ook voor naam en rekening van derden handelingen verrichte. Daarnaast kan een platform ook uitsluitend als doorgeefluik fungeren. Zoals marktplaats, booking.com, airbnb werken. Ze hanteren wel gedragsregels/gebruiksvoorwaarden richting aanbieders, maar blijven zoveel mogelijk weg van de inhoud van de overeenkomst die aanbieder via het platform sluit met afnemer.

[loki504]

Bol.com werkt ook zo je kan wel eerder contact hebben. Maar 9/10 heb je 0 contact met de winkel waar je het koopt. Net zoals bij een huis kopen. Daar machtigt de verkoper ook de makelaar om alles te regelen.

Tevens maakt airbnb er geen geheim van dat ze een marketplace zijn voor kamer verhuur. En hoe ik dat anders kan zien? Mijn gezond verstand gebruiken. Of verwacht je echt dat airbnb al die locatie heeft gekocht? En dat booking.com al die hotels en vliegtuigen heeft gekocht?

[amigob2]

Je kunt niet eerder contact hebben want dan heb je airbnb niet meer nodig, en kun je beide voordeel behalen want je kunt de airbnb fee verdelen over verhuurder en huurder.
Huis kopen fout voorbeeld, de makelaar ontvangt helemaal niks van mijn direct. Dat gaat via een beëdigde notaris.

[loki504]

Waarom blijf jij denken dat die genen waar je aan betaalt ook de partij is waar je een overeenkomst mee hebt? Dus als Airbnb hun zaken zouden opsplitsen. In airbnb rent en airbnb pay. Dan huur je ineens niet meer bij airbnb? Weet je hoe krom dat klinkt? Je probeert nu de rechtheid van het EU-hof krom te praten...

Ze bemiddelen niets meer en niets minder.

[Donstil]

hoe je het ook draait of keert airbnb is het bedrijf waar je een kamer huurt, en je hebt ook pas contact met de verhuurd nadat je betaalt hebt. Sorry, maar ik kan niet in zien dat je het anders ziet.

AirBNB is een bemiddelaar en die bemiddeling kost geld. Je huurt niet bij Airbnb verder, ook niet als jij het niet anders ziet.

Net zoals je bijvoorbeeld niet koopt bij marktplaats als je het betaal portaal van Marktplaats gebruikt om de verkoper te betalen.

[Reactie gewijzigd door Donstil op 23 juli 2024 10:12]

[Super_Fred]

Hoe wordt bijvoorbeeld Funda geclassificeerd? Feitelijk is het puur een informatiedienst over vastgoedobjecten.

Funda is van de NVM. Daarmee is dit dus hét gewezen platform voor NVM-makelaars.

Als AirBnB van (bij wijze van spreken) de Nederlandse Vereniging van Verhuurders zou zijn, dan kan ik mij zo voorstellen dat je die "informatie" over huurobjecten ook in een ander licht zou bekijken.

[Reactie gewijzigd door Super_Fred op 23 juli 2024 10:12]

[TheAccountant]

Funda zal wel hetzelfde zijn als Airbnb.
Waar er waarschijnlijk naar werd gekeken was hoe Airbnb primair hun omzet boekte.
Omdat ze zelf geen panden bezitten (kopen of huren) verdienen ze in feite niet hun geld primair aan het verhuur van woningen maar door het aanbieden van een platform. WeWork, een bedrijf die je bijna kan vergelijken met Airbnb (verhuurt kantoorruimtes via een platform) wordt weer wel gezien als een vastgoedbelegger omdat ze zelf panden huren die weer onderverhuren.

[casecase]

Ah, The PriateBay is een informatie dienst en geen videotheek, en valt daardoor niet onder het auteursrecht...
Mmm, kan een jurist dit misschien zodanig zeggen dat er nog iets van klopt? Het idee erachter vind ik leuk!

[Pete80]

Als de Pirate Bay originele content zou aanbieden van de makers dan zou het wellicht een goede vergelijking zijn.

Met deze vergelijking kan ik andermans huizen verhuren en er geld aan verdienen. Klinkt wel erg goed!

[sympa]

The Pirate Bay biedt helemaal niks aan. Het is alleen maar een portal die aanbieders indexeert. Ofwel een informatiedienst.
Ik begrijp dat ze dus zelfs geld kunnen vragen voor de downloads, daar een percentage van kunnen pakken (man man man wat is dat AirBnB duur), en dan de rest anoniem naar een PayPal van de aanbieder kunnen sturen. Toppie!

[Pete80]

Ik snap deze vergelijking niet. The Pirate Bay biedt een portaal aan waarop men content kan downloaden, echter is een groot percentage illegaal. AirBnB biedt een portaal aan waar men (eigen) legale huizen kan verhuren, als hier een groot percentage illegaal zou zijn dan verandert de zaak.

Doelstelling van AirBnB is het verhuren van huizen waar je zelf het recht op hebt, dat is bij de pirate bay wel anders.

Ik begrijp dat er ook weleens gefraudeerd wordt met AirBnb maar dat is vermoedelijk in een ander ratio (legaal vs ilegaal) dan bij The Pirate Bay.

[Anoniem: 420148]

Nee, de PirateBay biedt helemaal geen portaal aan waar je op kunt downloaden. Het bied een lijst met providers aan die jij kunt kopieren naar een downloadprogramma.

En AirBnB is allesbehalve transparant, dus jij hebt geen idee hoeveel woningen er legaal of illegaal op staan.

[dmjdebruin]

Ik ken meerdere studenten die illegaal hun huurwoning verhuren via Airbnb.
Dit mag echt niet.

[B Tender]

Ik ken ze ook, en ik heb gehoord dat ze hier soms internet van Ziggo of KPN voor gebruiken.
Dit mag echt niet.

Dat mensen een dienst gebruiken voor dingen die niet toegestaan zijn hoeft wat mij betreft niet persé aanleiding te zijn om de dienst in een kwaad daglicht te stellen of aan banden te leggen. Ik ken mensen die ook wel eens te hard rijden met hun auto.

(met een knipoog)

[sympa]

AirBnB lijkt het expres ondoorzichtig te maken wie er wat verhuurt. Dat betekent dat ze wat mij betreft de schijn tegen hebben.

[Anoniem: 392841]

Maar dat gebeurt ook met enige regelmaat op AirBNB, en die lui doen er nul komma niks aan om te verifiëren dat degene die het te huur zet ook werkelijk de eigenaar is.

[ronaldmathies]

Die vergelijking zou alleen opgaan als Sony, Tristar, etc... zelf hun films zouden aanbieden op ThePirateBay. Want het is niet AirBNB die de huizen aanbied, dat zijn de eigenaren zelf die het AirBNB platform gebruiken.

[Scarra]

Niet helemaal vergelijkbaar. In beide gevallen zijn er partijen die iets aanbieden wat ze niet mogen aanbieden. Volgens auteursrecht of verordening. In het geval pirate Bay is dat wellicht een hoger aandeel, maar het principe is gelijk.

[- peter -]

T is wel een beetje dubbel natuurlijk. Het faciliteert natuurlijk wel fysieke verhuur. Dus dan kom je in conflict met lokale overheden. Als die dan geen regels mogen opleggen omdat het een informatiedienst is, kan men op dat vlak gewoon zijn gang gaan, i.t.t. hotels en gewone verhuurders.

[harley]

De verhuurders dienen zich aan de lokale regelgeving te houden. Daarom hoeft er ook geen regels voor Airbnb te zijn. De verhuurder is de eindverantwoordelijke en dient dus zelf na te gaan wat hij wel en niet mag

[Scarra]

Het nadeel daarvan is dat het allemaal individuele zaakjes worden in plaats van de faciliteerder aan te kunnen pakken.

Maar blijkbaar is het nodig.

[Durandal]

Tja dat handhaving van de wet moeite kost kan je AirBnB niet aanrekenen. Het zijn al individuele zaakjes. Met een ander besluit van het hof had je alles op het bordje van AirBnB kunnen leggen. Dan had de wetgever winst kunnen maken.
Dat kan nu niet, maar er is geen verlies. Alles blijft bij het oude.

[Scarra]

Klopt. Gewoon de wet veranderen dus.

Maar het past wel binnen het grote afschuif-gedrag van de laatste jaren. Een belangrijk tandwiel zijn in een boel ellende, maar niet de feitelijke (verboden) laatste zet geven.

[Maurits van Baerle]

Op zich kan een “informatiedienst” als AirBnB daar natuurlijk wel een cruciale rol spelen in handhaving om misstanden tegen te gaan. Zoals bijvoorbeeld toeristenbelasting innen namens de gemeente en informatie delen over wie zijn huis voor hoe lang verhuurt.

Zo voorkom je belastingontduiking en illegale doorverhuur van sociale huurwoningen.

[MSalters]

Inderdaad, maar de essentie is dat het een EU competentie is en geen nationale. De regels moeten dus overal hetzelfde worden. En voor Airbnb is dat niet eens onredelijk. Genoeg mensen die een kamer in het buitenland boeken.

[sympa]

Eerdere informatiediensten - zoals Napster, wie kent het nog - zijn wel verboden. Bij Napster bepaalde het platform ook niet wat er te downloaden was. Toch mocht dat niet.

[Sefyu]

Maar dat heeft de overheid veroorzaakt door autoriteit over te dragen aan supranationale organisaties zoals de Europese Commissie.Het is niet de bedoeling dat Airbnb gestraft wordt voor iets waar zij geen schuld aan hebben. Ze volgen kennelijk gewoon de regels. Dit heeft de overheid 100% aan zichzelf te danken.

[Scarra]

Het 'overdragen' heeft er weinig mee te maken. Er zijn gewoon geen passende regels. Dan moet je die maken.

[Scarra]

Ik weet niet of overheden onderverhuur in een bepaald gebied kunnen verbieden. Maar dan nog moet je het individueel controleren en beboeten.

[Lapa]

Er is een hoop aan te merken op Airbnb en ik ben er helemaal voor als overheden (lokaal of landelijk) regels opleggen aan Airbnb zelf of aan verhuurders, waarbij Airbnb wat mij betreft verplicht kan worden om die regels af te dwingen.

Maar dit lijkt me wel een valide uitspraak. De vergelijking met Uber gaat inderdaad mank, om de aangegeven redenen. En er is nog veel meer aan te merken op Uber, dan op Airbnb. Wat mij betreft voldoende om er persoonlijk nooit gebruik van te maken, terwijl ik wel af en toe een met zorg uitgekozen Airbnb neem.

[sympa]

Ik stoor me bij AirBnB aan de hoge kosten die ze rekenen, en ook aan de politieke marketing die ze doen. Oh ja, ook aan dat ze zijn ingericht om verhuurders uit de wind te houden (betalen via omweg, anoniem adverteren, exacte locatie verbergen, klachten een zaak maken van de huurder).

[Lapa]

Ja, dat bedoel ik met dat er veel op AirBnB is aan te merken. Dat ze klauwen met geld verdienen zonder daar heel veel voor te hoeven doen is op zich hun goed recht, maar het is wel storend dat ze hun 'cut' steeds groter maken, ondanks het feit dat de winsten al torenhoog zijn.
Ook was het systeem in het begin er heel erg op gericht om zowel huurders als verhuurders te beschermen. Het is immers voor beide partijen nogal wat, een vreemde in je huis. Maar de bescherming is steeds meer opgeschoven naar de (professionele) verhuurder.
Desalniettemin heb ik bijvoorbeeld bij mijn ouders gezien dat als er iets niet goed gaat, Airbnb dat snel en adequaat oplost. Zal vast niet altijd zo gaan, maar het is wel onze ervaring.

[sympa]

Mijn ervaring was anders, jaren geleden: problemen, geen reactie van verhuurder, en dan gratuite adviezen over 'bel de verhuurder nog eens' krijgen.

[Vizzie]

Volgens mij is het ook vaak niet zo dat ze air bnb regels op willen leggen maar dat het als air bnb niet meewerkt bijna onmogelijk is om de regels naar de individuele verhuurders te handhaven.

Gewoon op Europees niveau regelen dat dergelijke informatiediensten moeten helpen de bij het handhaven van regels door bijvoorbeeld data over verhuur te delen met de overheid en te verbieden dat ze het overtreden van regels faciliteren (als ergens de regel geldt dat je een huis maar 30 dagen per jaar mag verhuren het niet mogelijk maken dat adres voor meer dagen te aan te bieden bijvoorbeeld).

[majic]

"Zo bepaalt Airbnb niet hoeveel huur de verhuurders vragen".

Dit is pertinent onjuist. Airbnb geeft namelijk heel duidelijk aan wat de 'adviesprijs' van je ruimte is vergeleken met andere opties in de regio. Niet alleen dat, maar je kunt Airbnb volledig zelf de prijs laten bepalen via de opties.Zo heb je als huiseigenaar soms geen flauw idee waarvoor je ruimte te huur staat - Airbnb zal dit dynamisch aanpassen aan vraag/aanbod.

[Relief2009]

Optionele dienst dus en adviesprijs is nog steeds advies en geen verplichting.

[loki504]

Ja en als airbnb aangeeft je kan er 500 p/m voor vragen. Maar jij denkt ja dag. Ik vraag er 200 voor. Of ik wil er 1000 voor hebben. Dan zal airbnb dat prima vinden. Dus bepalen zij niet de huurprijs. Ze kunnen je er bij helpen. En dat is prima.

[dasiro]

het verschil tussen Uber en Airbnb is, is dat Airbnb geen 'beslissende invloed uitoefent op de accommodatiediensten'. Zo bepaalt Airbnb niet hoeveel huur de verhuurders vragen, of welke accommodaties er op het platform aanwezig zijn.

zo kan je elke vastgoedsite of -kantoor bestempelen als een informatiedienst, want je kan altijd elders gaan verhuren/verkopen en je bepaald ook zelf de prijs als aanbieder

[sympa]

"Deze McDonalds is een informatiedienst. Wij sturen alleen uw order naar de keuken, waar ZZP-ers met hun eigen bakplaatje en friteuse staan. Mocht u ziek worden dan hebben wij een hotmail-adres van het uitzendbureau van de kok waar u dan kunt klagen. Zo kunnen we u het beste aanbod doen."

[yzf1kr]

AirBnB bepaald dan wel niet de prijs maar verder wel de volledige inhoudt van het huurcontract.

AirBnB bepaald de annulerings- en betalingsvoorwaarden. Men is dus niet slechts een marktplaats.

Jammer dat het Hof daar aan voorbij gaat.

[Radboudg]

Dit is toch niet helemaal zo? AirBNB geeft volgens mij alleen een aantal standaard opties voor annulerings- en betalingsvoorwaarden. Als verhuurder kan je volgens mij kiezen welken voorwaarden je wilt laten gelden voor je te verhuren object. Ik hebt het nooit geprobeerd (nee echt niet ), maar denk dat informatiedienst wel meer op zijn plek is.

Daarnaast is het inderdaad ook mogelijk om buiten airbnb te boeken, aangezien er ook steeds meer aanbod op booking.com staat bijvoorbeeld. Deze concurrentie is er natuurlijk bij Uber veel minder.

[slijkie]

Best terechte uitspraak als ik dit zo lees. Vooral de vergelijking met Uber. Niet dat ik persé ‘pro’ AirBNB ben ofzo, maar klinkt vrij logisch.

[gedonie]

Dit zou wel als gevolg kunnen hebben dat de lokale overheid informatie gaat vorderen bij Airbnb over verhuurders. Om zo te bepalen hoelang verhuurt wordt en vervolgens sancties op te leggen bij de verhuurder.

Dit ook mag waarschijnlijk ook volgens AGV aangezien nog maar de vraag is of een verhuurder als privaat persoon wordt gezien of als een onderneming. AGV geldt namelijk niet voor ondernemingen.

[Juris LLM.]

Als ze dat zouden willen moet er wel eerst een wettelijke basis voor zijn. Dan mag de gemeente Amsterdam schreeuwen wat ze willen, maar zo lang Den Haag geen kick geeft zal dat er niet komen.

[Anoniem: 392841]

Als AirBNB alleen een informatiedienst is en de lokale overheid een onderbouwt vermoeden heeft dat via het informatieplatform er illegale activiteiten worden gefaciliteerd (nl verhuur zonder vergunning of wat dan ook door een persistent gebrek aan goede informatiecontrole), kan men aan de rechter vragen of informatie gevorderd kan worden. AirBNB moet dat met een erg sterk argument komen om te voorkomen dat de rechter het toe wijst, en 9999/10000 keer is dat argument er niet.

[Juris LLM.]

Dat is zeker waar. Echter systematische handhaving zal niet kunnen plaatsvinden zonder wettelijke basis. Mogelijk dat er inderdaad op een case-by-case basis onderzoek kan worden verricht, maar om de markt te reguleren zal dat niet heel effectief zijn.

[SpAsMic]

Wat ontzettend fijn dat de EU weer een stap heeft genomen naar het beschermen van landen tov bedrijven. Ik hoop dat er dan coulant omgegaan wordt met maatregelen die landen/gemeenten willen treffen tegen airbnb, want de controle over het vastgoed in de eigen gemeente kwijtraken ia natuurlijk een mooi puntje om verkiezingen mee in te gaan voor een Baudet en Wilders.